Reformas de AML da Tranche 2 na Austrália: o que as empresas imobiliárias precisam saber
A Austrália fechou uma lacuna que investigadores de crimes financeiros vinham apontando há anos. A partir de 1.º de julho de 2026, corretores de imóveis, representantes de compradores, intermediários e incorporadoras que lidam diretamente com compradores passarão a ser classificados como entidades obrigadas a reportar sob a Lei de Combate à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo (AML/CTF). As inscrições junto à AUSTRAC começam em 31 de março de 2026, com prazo final em 28 de abril de 2026.
Para um setor que em grande parte operou fora do arcabouço de AML da Austrália, isso representa uma mudança fundamental, não uma simples atualização.
Neste artigo, explicamos em detalhes o que as reformas exigem, onde estão os principais pontos de pressão em termos de conformidade e o que as empresas do setor imobiliário precisam fazer para se preparar.
O que mudou e por que isso é importante
Em novembro de 2024, o Parlamento aprovou a Lei de Alteração da Prevenção à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo de 2024, ampliando o regime de PLD/FT para um conjunto de profissões de alto risco consideradas “gatekeepers”, incluindo corretores de imóveis e incorporadores imobiliários, pela primeira vez. A legislação é frequentemente chamada de “Tranche 2” porque integra esses setores a um arcabouço que se aplica a bancos e instituições financeiras desde 2006.
A dimensão dessa expansão é significativa: quando as disposições entrarem em vigor em 1.º de julho de 2026, aproximadamente 70.000 empresas adicionais passarão a estar sujeitas à Lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo (AML/CTF), elevando o número total de entidades obrigadas a cerca de 90.000.
Então, por que o setor imobiliário foi alvo? Os imóveis há muito tempo são um veículo preferencial para a lavagem de dinheiro em todo o mundo. Pagamentos em dinheiro, estruturas societárias complexas, compradores estrangeiros e operações em camadas facilitam a introdução de recursos ilícitos e a ocultação de sua origem. A Austrália, assim como o Reino Unido e a Nova Zelândia antes dela, está agora colocando corretores e incorporadores na linha de frente da defesa contra crimes financeiros.
A AUSTRAC deixou claro que isto não é um mero exercício burocrático. O órgão regulador espera que todas as empresas imobiliárias, desde pequenas imobiliárias independentes até grandes redes nacionais, operem um programa de AML/CTF autêntico e baseado em risco.
Quem está abrangido
As reformas se aplicam a empresas imobiliárias que prestam serviços imobiliários designados. Isso abrange:
- Corretores e intermediários imobiliários
- Corretores de compradores
- Incorporadoras que vendem diretamente aos compradores
- Modelos online ou em estilo marketplace que vão além da publicidade passiva, por exemplo, plataformas que intermediam ofertas, facilitam leilões, mantêm depósitos ou gerem contratos
A forma como o serviço é enquadrado é importante. Se a sua plataforma ou empresa participa ativamente na facilitação da transação, você provavelmente está dentro do escopo, independentemente de como se denomine.
O que as novas obrigações exigem
Empresas do setor imobiliário classificadas como entidades obrigadas precisarão desenvolver uma estrutura completa de conformidade com AML/CTF. Os principais requisitos incluem:
Registro na AUSTRAC antes de fornecer serviços designados, com inscrições abertas em 31 de março de 2026 e encerramento em 28 de abril de 2026.
Um programa de AML/CTF documentado que abranja a avaliação de risco de ML/TF, a governança interna, os controles, o treinamento de funcionários e a revisão independente em ciclos regulares.
Diligência devida do cliente (CDD), como identificar e verificar indivíduos, compreender a titularidade efetiva e avaliar a origem dos fundos ou do patrimônio em transações de maior risco.
Monitorização contínua, incluindo a classificação de risco dos clientes, a aplicação de diligência reforçada para casos de maior risco (como PEPs, estruturas de propriedade complexas ou compradores estrangeiros) e a manutenção dessa visão atualizada ao longo de relações mais duradouras.
Relato de operações suspeitas (SMRs), incluindo o envio de relatórios à AUSTRAC quando os sinais de alerta não puderem ser razoavelmente explicados.
Manutenção de registros, como manter documentação sobre DDC, decisões de risco, transações e resultados de relatórios pelos períodos mínimos exigidos.
O kit inicial do programa imobiliário da AUSTRAC torna o padrão esperado algo concreto: formulários iniciais de CDD, fluxos de trabalho de classificação de risco, procedimentos de escalonamento para um responsável pela conformidade de AML/CTF e fundamentos documentados para suspeitas antes de qualquer SMR ser apresentado.
Onde a pressão de conformidade realmente recai
Ler os requisitos regulatórios ao pé da letra pode fazer com que AML/CTF pareça apenas um projeto de documentação. Na prática, a parte mais difícil é operacionalizá-lo ao longo de todo o ciclo de vida da transação e fazê-lo sem criar fricção desnecessária para agentes e compradores.
Algumas áreas em que a distância entre a política e a execução tende a ser maior:
Momento da DDC.A orientação da AUSTRAC vincula a DDC a momentos específicos da operação, normalmente antes ou logo após a troca de contratos e, em qualquer caso, antes da liquidação. Para operações de alto risco, a verificação precisa acontecer mais cedo. Fazer isso da maneira correta significa incorporar gatilhos de DDC aos fluxos de trabalho existentes, e não acrescentar verificações apenas ao final.
Titularidade efetiva. Identificar quem, em última instância, controla ou se beneficia de uma compra, especialmente por meio de trusts, empresas ou estruturas offshore, exige mais do que conferir um passaporte. Corretores e incorporadores precisam de processos para coletar, verificar e documentar informações sobre o beneficiário final (UBO) de uma forma que realmente resista a escrutínio.
Triagem da origem dos fundos.Para grandes transações, negócios à vista ou compras que envolvam remetentes estrangeiros, os agentes precisam entender de onde vem o dinheiro e se a explicação faz sentido diante do perfil do cliente. É aqui que entra a diligência reforçada, e onde muitas imobiliárias atualmente não têm qualquer capacidade.
Julgamento de assunto suspeito. Um SMR não é apenas um formulário - ele exige uma decisão de conformidade. Os agentes precisam de caminhos claros de escalonamento e de justificativas documentadas para que, quando algo parecer errado, haja um processo consistente para lidar com a situação.
Escalar em todo o setor. Muitas agências australianas hoje têm pouca ou nenhuma infraestrutura de AML. Construir um programa em conformidade do zero, incluindo tecnologia, processos, treinamento e governança, leva meses. Empresas que tratam julho de 2026 como a data de início, e não como o prazo final, estão assumindo um risco significativo.
Como se preparar
A mensagem da AUSTRAC e dos consultores do setor é clara: comece agora.
A sequência prática para a maioria das empresas imobiliárias é a seguinte:
- Realize uma avaliação de risco de lavagem de dinheiro e financiamento do terrorismo para o seu negócio, abrangendo tipos de clientes, valores das transações, exposição geográfica e canais de distribuição.
- Desenvolva o seu programa de PLD/FT com base nessa avaliação de risco, com políticas documentadas, um responsável de conformidade e um plano de formação.
- Mapeie a DDC e o monitoramento contínuo no seu fluxo de negócios, incluindo onde e quando a identidade do cliente é capturada, verificada e classificada por risco.
- Identifique as suas lacunas tecnológicas e quais processos manuais dos quais você depende hoje que não vão escalar ou não vão satisfazer uma revisão da AUSTRAC.
- Registe-se na AUSTRAC a partir de 31 de março de 2026 e garanta que esteja totalmente operacional até 1.º de julho de 2026.
Para plataformas e marketplaces, isso também significa avaliar em que ponto do espectro entre publicidade passiva e facilitação ativa o seu produto se encontra, pois é essa linha que determina se você terá obrigações de reporte e como elas serão.
Como a Sardine pode ajudar
Se você é uma empresa imobiliária, uma plataforma de imóveis ou uma empresa de proptech trabalhando na preparação para a Fase 2, a plataforma de conformidade AML da Sardine foi criada exatamente para esse tipo de desafio operacional.
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Documentação pronta para auditoria em cada etapa. Cada decisão de triagem, classificação de risco, escalonamento e registro de SMR é registrada com um histórico defensável, para que, quando a AUSTRAC revisar o seu programa, você possa demonstrar exatamente como os controles foram aplicados.
As empresas do setor imobiliário que estão iniciando seus programas de AML hoje não precisam construir tudo isso do zero. As firmas que se moverem cedo, com a tecnologia certa por trás delas, estarão em posição de tratar julho de 2026 como um não‑evento, em vez de um prazo com o qual estarão correndo para conseguir cumprir.